Cách nào giải cứu condotel: Phải có khung pháp lý cho condotel (bài 4)

Thứ sáu, 27/12/2019 | 08:39 GMT+7

TRÀ GIANG

Hiện nay chưa có condotel nào được cấp giấy chứng nhận sở hữu tài sản. Pháp lý cao nhất là hợp đồng mua bán condotel khách hàng ký với chủ đầu tư.

Biến chứng

TS Huỳnh Phước Nghĩa, Phó trưởng Khoa Kinh doanh và Quan hệ quốc tế, Trường Đại học Kinh tế TP.HCM cho rằng: “Bản chất condotel ngay từ đầu có sự bất cân xứng thông tin giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp. Đặc biệt có nhiều thông tin còn bị ẩn như kỳ vọng về sở hữu condotel không được đặt ra”.

Condotel đang bị biến chứng.
Condotel đang bị biến chứng.

Với cách tiếp cận đó, có 3 vấn đề liên quan đến condotel mà theo ông Nghĩa cần phải được chấn chỉnh, trước khi bàn đến vấn đề khác. Đó là phải sắp xếp lại khung pháp lý và truyền thông đến từng người. Thứ hai khẳng định quyền kinh doanh trên căn condotel và tính pháp lý trong quyền góp vốn mua condotel nhưng lại không có quyền mua bán sang tay kiếm lời.

“Khái niệm về condotel không thể không có, condotel chắc chắn phải tồn tại, cần hành lang pháp lý rõ ràng. Đó là chưa nói trong tương lai, liên quan lĩnh vực bất động sản, có rất nhiều khái niệm mới xuất hiện nữa”, ông Nghĩa nhấn mạnh.

Ngoài ra, ông Nghĩa bổ sung, bản thân nhà đầu tư condotel phải có năng lực và “thương hiệu” liên quan condotel, hiểu và có khả năng quản lý chứ không chỉ đầu tư condotel rồi bỏ tiền thuê nhà quản lý là xong.

Bởi việc này sẽ phát sinh thêm chi phí, sẽ khiến bài toán kinh doanh của condotel đang phụ thuộc vào đơn vị thứ 3 hay thứ 4… Đây cũng là biến số tiềm ẩn rủi ro với nhà đầu tư thứ cấp. Kinh doanh du lịch đang gặp khó, nhưng cam kết lợi nhuận khủng, nếu phát sinh tranh chấp khách hàng bị bất lợi nhiều hơn. 

Trong tương lai, sản phẩm này sẽ được hình thành, độc đáo và đa sắc thái hơn, theo ông Nghĩa, thời điểm “lùm xùm” liên quan condotel hiện nay là cơ hội cho nhiều đối tượng. Đó là cơ hội cho cơ quan quản lý, cơ hội cho chủ đầu tư và cả cho nhà đầu tư thứ cấp. 

Tương tự, ông Lương Hoài Nam, Thành viên Hội đồng tư vấn Du lịch Việt Nam cho biết, Hội đồng Tư vấn du lịch bất ngờ nhận được yêu cầu nghiên cứu và cho ý kiến với Chính phủ về loại hình condotel. Lý do đơn vị này được đóng góp ý kiến là do cả xã hội đang trong hành trình đi tìm cơ sở pháp lý cho condotel nhưng tìm khắp nơi, từ luật Xây dựng đến luật Bất động sản... đều không thấy, trừ Luật Du lịch

Theo ông, chiếu theo đúng Điều 48 Luật Du lịch, condotel được định nghĩa là biệt thự du lịch hoặc căn hộ du lịch, không có khái niệm căn hộ dịch vụ. Đối với ngành du lịch, condotel được nhận định là cơ sở lưu trú quan trọng trong bối cảnh thực trạng hiện nay có quá ít cơ sở có chất lượng phục vụ du lịch cao cấp.

Đến hết 2018, trong 15.626 cơ sở lưu trú du lịch trên cả nước với tổng số 353.293 buồng, chỉ có 965 cơ sở từ 3 sao trở lên, chiếm khoảng 6%, số buồng chiếm 35,9%. Cơ sở du lịch có chất lượng phục vụ du lịch cao cấp đang rất thiếu. Do đó, condotel là loại hình cơ sở du lịch phù hợp, cần thiết, tốt cho sự phát triển của du lịch.

Tuy nhiên ông Lương Hoài Nam đánh giá thời gian qua xảy ra rất nhiều khủng hoảng liên quan đến loại hình này như câu chuyện Cocobay Đà Nẵng mới đây. Nguyên nhân là ở một số dự án xuất hiện biến tướng từ sản phẩm bất động sản thành sản phẩm tài chính phái sinh, biến tướng thành chứng khoán phái sinh.

Hàng ngàn căn hộ condotel ở dự án Cocobay Đà Nẵng chuyển thành chung cư đang gây tranh cãi.
Hàng ngàn căn hộ condotel ở dự án Cocobay Đà Nẵng chuyển thành chung cư đang gây tranh cãi.

Cụ thể, nếu là bất động sản du lịch, nhà đầu tư thứ cấp sẽ chỉ quan tâm vị trí có đẹp không, tiềm năng phát triển thị trường cao không, chất lượng xây dựng của chủ đầu tư thế nào, giá cả có phù hợp không và quản lý vận hành như một sản phẩm du lịch có tốt không.

Thế nhưng thực tế, chủ đầu tư, người mua hiện nay chỉ chăm chăm quan tâm số phần trăm lợi tức được cam kết là bao nhiêu, biến condotel thành chứng khoán phái sinh hoàn toàn. Họ không quan tâm giá cả, không quan tâm vị trí, chất lượng... chỉ cần biết mỗi năm được chia bao nhiêu tiền lời.

“Người mua đang nhìn nhận, mua bán, giao dịch condotel như 1 sản phẩm chứng khoán. Đó chính là biến tướng, biến thái, làm hỏng hết câu chuyện condotel”, ông Nam chỉ rõ.

Giải pháp nào?

Ông Lương Hoài Nam cho biết thêm, trong bối cảnh mọi người đang đầu tư, xây dựng, mua bán một sản phẩm mà đang “đỏ mắt” đi tìm cơ sở pháp lý thì phải hợp tác với nhau để cùng tháo gỡ. Chủ đầu tư có quyền xây, quyền bán, người mua có quyền mua nhưng  phải kiên nhẫn, không thể tự do làm những thứ luật pháp không cấm nhưng lại năng nặc đòi những thứ luật pháp chưa có. 

Hội đồng Tư vấn Du lịch Việt Nam kiến nghị Thủ tướng dựa vào hệ thống pháp luật hiện hành, coi như một bước triển khai Luật Du lịch, cấp giấy chứng nhận quyền tài sản của condotel, cần loại sổ đỏ mang đúng tên căn hộ du lịch hoặc biệt thự du lịch, thời hạn bằng thời hạn dự án.

Dự án có thời hạn bao nhiêu năm thì cấp giấy chứng nhận bấy nhiêu năm, không cấp dài hạn hoặc thời hạn vĩnh viễn. Khi không còn các cam kết lợi nhuận thì condotel sẽ ổn định giá, trở về đúng giá thị trường, không còn giá trên trời như hiện nay. Thị trường condotel sẽ phát triển bền vững và lành mạnh, trở thành công cụ đắc lực để phát triển du lịch.

Trong khi đó, ông Mai Văn Phấn, Phó tổng Cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên Môi trường nói rằng, thị trường condotel tại Việt Nam trong một thập kỷ qua đã phát triển mạnh mẽ. Đáng nói, dù đã ra đời hàng chục năm, thậm chí mấy năm gần đây phát triển nóng nhưng condotel lại rủi ro rất cao do tình trạng pháp lý nửa vời, thời gian sở hữu hạn chế, bên bán không có năng lực quản lý... 

Cần sớm giải cứu condotel.
Cần sớm giải cứu condotel.

Hiện nay chưa có dự án condotel nào được cấp giấy chứng nhận sở hữu tài sản. Pháp lý cao nhất là hợp đồng mua bán condotel khách hàng ký với chủ đầu tư. Trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, cũng chưa xuất hiện sổ đỏ căn hộ condotel nào được cấp mặc dù nguồn cung sản phẩm này lên đến hàng chục nghìn căn. Điều này đã gây nhiều rủi ro cho khách hàng và cả doanh nghiệp cũng như cơ quan quản lý.

Tuy nhiên, ông Mai Văn Phấncũng khẳng định về mặt pháp luật, hiện đã có đầy đủ hành lang pháp lý cho loại hình condodel. Ông Phấn giải thích, trong hệ thống luật pháp có liên quan đến cấp giấy chứng nhận sử dụng dụng đất không có quy định về condotel vì hệ thống pháp luật hiện hành là Việt ngữ.

Do đó, muốn biết khái niệm condotel là gì, cần làm rõ công năng, phạm trù, hình thức của loại hình này, sau đó tham chiếu ra các quy định về loại hình tương ứng. Theo đó, condotel tạm thời được hiểu là căn hộ khách sạn.

Theo Luật Du lịch, đây là loại hình kinh doanh dịch vụ. Khi giao đất, khi làm thủ tục từ giao đất tới hình thành tài sản, condotel được xác định là đất sản xuất kinh doanh. Cấp phép xây dựng cho condotel phải căn cứ quy hoạch và mục đích cho thuê đất.

Tiếp đó, về chế độ sử dụng đất, tại chương 10, mục 3, điều 153, Luật Đất đai đã quy định rõ đối với loại hình này. Quy định cấp giấy chứng nhận cũng được nêu rại điều 104 Luật Đất đai. Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận có tại Nghị định 01 và hướng dẫn ghi, thể hiện sơ đồ tài sản trên giấy chứng nhận cũng đã có điều 8 Thông tư 24, bổ sung ở Thông tư 33.

Theo ông Mai Văn Phấn, thực tế hiện nay có một số địa phương còn vướng mắc pháp lý, điển hình là Đà Nẵng và Bình Định. Hai địa phương này sáng tác ra khái niệm khá mù mờ là nhà ở nhưng không hình thành đơn vị ở. Từ đó, cấp giấy chứng nhận cho condotel là đất ở, lâu dài, không phù hợp với các quy định đã nêu trên, khiến nhà đầu tư thứ cấp và xã hội hoang mang.

Từ khóa: