CEO Phú Đông Group Ngô Quang Phúc: Tranh chấp chung cư là do chủ đầu tư hứa lèo!

Thứ tư, 26/06/2019 | 06:56 GMT+7

TRÀ GIANG

Một trong những nguyên nhân quan trọng nhất dẫn đến xảy ra tranh chấp ở chung cư là việc chủ đầu tư đưa ra cam kết nhưng không thực thi cam kết.

Theo ông Ngô Quang Phúc, CEO Phú Đông Group, có 5 đối tượng tham gia vào quán trình quản lý vận hành chung cư. Để tất các vấn đề xảy ra tranh chấp trong cũng xoay quanh 5 đối tượng này. Một trong những căn nguyên cao nhất đó vẫn là chủ đầu tư. Như Phú Đông Group hay một số doanh nghiệp khác thì khi quan điểm quản lý vận hành rất rõ ràng.

Ông Ngô Quang Phúc.
Ông Ngô Quang Phúc.

Một trong những nguyên nhân quan trọng nhất dẫn đến xảy ra tranh chấp, đó là việc đưa ra cam kết nhưng không thực thi cam kết. Chủ đầu tư nói sản phẩm rất chất lượng, nhưng khi giao nhà thì hoàn toàn không chất lượng. Đưa ra những tiêu chuẩn tiện ích cao cấp nhưng khi vận hành lại không cao cấp chút nào, rồi cam kết quản lý chung cư rất tốt nhưng thực tế không tốt. Rồi còn câu chuyện liên quan đến chiếm dụng quỹ bảo trì.

Thực ra, có một số chủ đầu tư làm rất tốt nhưng một số chủ đầu tư làm không tốt. Lý do là quỹ bảo trì ở các chung cư hay một chung cư rất lớn, có thể lên đến hơn 100 tỷ đồng. 

Tôi ví dụ, ở chung cư Him Lam Chợ Lớn, thì với hơn 1.000 căn, quỹ bảo trì lên đến hơn 50 tỷ đồng hay có chung cư khác như Vinhomes, thì quỹ khoảng 300 tỷ đồng. Quỹ bảo trì là nguồn tiền lớn, nhưng vì các quy định quản lý chưa rõ ràng, dẫn đến nhiều chủ đầu tư có cơ hội chiếm dụng quỹ bảo trì. 

Đây cũng là vấn đề mà nhiều chủ đầu tư thiếu thực thi cam kết. Nếu mà chủ đầu tư có thực thi cam kết tốt, thì sẽ đảm bảo không xảy ra tranh chấp. Trên thị trường, có một số chủ đầu tư hầu như không bao giờ xảy ra tranh chấp. Tuy nhiên, tỷ lệ 10 chung cư có tranh chấp trên 100 chung cư là tỷ lớn, chứ không nhỏ. Nhưng chúng ta cũng cần minh bạch rõ ràng, không vơ đũa cả nắm rằng tất cả các ông chủ đầu tư đều kém.

Cũng cần có nhiều hơn sự đấu tranh, lên án và phải chế tài rất cụ thể để quản lý. Tuy nhiên, căn nguyên đầu tiên là chủ đầu tư và cái rõ ràng là quy định và sự cam kết vẫn còn kém. Thị trường nên lên án và tẩy chay những chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì, không tổ chức hội nghị dân cư. 

Đối tượng thứ 2 là ban quản lý, thì có 2 giai đoạn. Khi chủ đầu tư giao nhà mà chưa có tổ chức được hội nghị dân cư thì chủ đầu tư phải tổ chức ra một ban quản lý trực thuộc chủ đầu tư. Hay một số chủ đầu tư có thể đổi tên ban quản trị lâm thời thuê ban quản lý của mình thực hiện. 

Trong giai đoạn đó, chủ đầu tư có 2 cách làm. Nếu chủ đầu tư có ban quản lý và khối quản lý vận hành thì thành lập ban quản lý của họ luôn. Còn các chủ đầu tư khác không có khối quản lý vận hành thì phải thuê ngoài một đơn vị quản lý vận hành trong thời gian chưa tổ chức hội nghị cư dân.

Giai đoạn thứ 2 khi tổ chức hội nghị dân cư rồi. Bản quản trị trực tiếp thuê ban quản lý đấy. Câu chuyện liên quan đến tranh chấp và không đồng thuận là câu chuyện chất lượng ban quản lý hay đơn vị cung cấp dịch vụ kém như vệ sinh, an ninh, cây xanh, chất lượng quản lý không đảm bảo số tiền cư dân bỏ ra. Đây là vấn đề tranh chấp liên quan đến ban quản lý. 

Câu hỏi là năng lực ban quản lý kém hay đơn vị cung cấp dịch vụ kém. Ban quản trị của mình thừa nhận một điều không ai được đào tạo làm ban quản trị. Do vậy, chúng ta không có nghề, không ai được đào tạo ban quản trị nhưng luật pháp quy định rất rõ ban quản trị cần phải làm gì. Do đó, câu chuyện bỡ ngỡ, tiếp xúc, vận hành, điều hành có vấn đề. Không thể nói ban quản trị bầu ra phải tốt. 

Nguyên nhân quan trọng khiến tranh chấp chung cư là do chủ đầu tư hứa lèo!
Nguyên nhân quan trọng khiến tranh chấp chung cư là do chủ đầu tư hứa lèo!

Một số cư dân đòi hỏi rất cao. Hội nghị dân cư bầu rất sung nhưng sau này trách là ông này theo chủ đầu tư không làm tốt vai trò của mình. Ban quản trị không được đào tạo và không có nghề nên vấn đề tranh chấp nằm ở chỗ năng lực ban quản trị chưa hoàn thiện. 

Ban quản trị không thể am hiểu toàn bộ pháp luật. Câu chuyện nằm ở năng lực của ban quản trị và hiểu biết của ban quản trị. Ban quản trị không được trả lương chỉ có nhận một chi phí nhỏ cho câu chuyện hỗ trợ thời gian bảo trì nhưng người ta phải bỏ thời gian. 100% ban quản trị khi bầu ra rất sung nhưng sau 2-3 tháng là xìu hết. Làm dâu trăm họ suốt họ ngày bị mắng là chuyện có thật với các ban quản trị.

Cũng cần hiểu rằng, ngoài năng lực, câu chuyện thời gian làm việc của ban quản trị cũng cần linh hoạt, bởi hàng ngày, các thành viên ban quản trị vẫn phải đi làm các công việc của mình, vì phần lớn ban quản trị là kiêm nhiệm.  

Đối tượng thứ 4 là cư dân. Đa phần cư dân hiểu biết, tuy nhiên, một số bộ phận đòi hỏi quá cao, chính những đối tượng này dẫn đến bất đồng quan điểm cho cộng động. Các cư dân cần nêu ý kiến trên tình thần hiểu biết pháp luật, tôn trọng đơn vị quản lý và đòi hỏi đúng mực. Các đòi hỏi đưa ra cũng phải hợp lý, tránh đỏi hỏi quá nhiều. 

Ví dụ, đi qua một nhà máy ô nhiễm, đây là vấn đề ngoại vi dự án. Kêu chủ đầu tư dời nhà máy là không được. Cách làm hiệu quả là chung tay với chủ đầu tư, để vận động và đưa quan điểm lên cơ quan quản lý Nhà nước cao nhất, nhờ tác động để đơn vị gây ô nhiễm đó di dời, chứ không thể yêu cầu chủ đầu tư di dời nhà máy đó được.

Trường hợp chủ đầu tư chiếm phí bảo trì thì cần phong tỏa tài khoản để doanh nghiệp không thể làm gì được với tài khoản này. Quan điểm là phải thu phí bảo trì, vì chung cư sẽ hao mòn theo thời gian, 5 năm phải sơn lại một lần, rồi còn hệ thống phòng cháy chữa cháy, điện nước…

Từ khóa: