Dòng vốn nào cho ngành bất động sản năm 2019?

Thứ tư, 02/01/2019 | 09:29 GMT+7

NGUYỄN DUY

Nên tách các khoản cho vay mua nhà, sửa nhà khỏi tín dụng tiêu dùng và xếp vào cho vay bất động sản kèm theo một số điều kiện.

Ngành chủ đạo

Chuyên gia tài chính ngân hàng Cấn Văn Lực đánh giá, sức ảnh hưởng của thị trường bất động sản là vô cùng lớn. Ông Lực ước tính đầu tư một đồng vào bất động sản, hệ số lan tỏa có thể đạt 1,5-2 đồng thậm chí cao hơn và điều này lý giải vì sao dòng tiền đổ vào ngành này ngày càng mạnh mẽ.

Khu Đông sẽ là tâm điểm thị trường bất động sản TP.HCM 2019.

11 tháng đầu năm, có khoảng gần 6.000 doanh nghiệp kinh doanh tư nhân bất động sản mới thành lập, tăng 45%, khoảng 15.500 doanh nghiệp xây dựng mới, tăng 6%. Về vốn thành lập, trước đây chỉ khoảng 20 tỷ đồng, hiện nay lên tới 60 - 70 tỷ đồng cho một doanh nghiệp, chứng tỏ dòng vốn tư nhân đổ vào bất động sản đã tăng rất nhanh.

“Số lượng doanh nghiệp minh bạch niêm yết trên sàn tăng đều. Lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết đang công bố ở mức tốt. Trong 9 tháng đầu năm 2018, các doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán lợi nhuận ròng tăng 51%”, ông Lực nói.

Theo báo cáo tình hình đầu tư nước ngoài năm 2018 của Bộ Kế hoạch Đầu tư, trong năm 2018 nhà đầu tư nước ngoài đã đầu tư vào 18 ngành lĩnh vực tại Việt Nam. Kinh doanh bất động sản đứng thứ hai về thu hút FDI với tổng vốn đầu tư 6,6 tỷ USD, chiếm 18,6% tổng vốn đầu tư đăng ký.

“Các con số này càng khẳng định dòng vốn toàn cầu rất thông minh, nó dịch chuyển từ nơi có hiệu suất thấp sang nơi có hiệu suất sinh lời cao hơn, từ nơi rủi ro sang nơi an toàn”, ông Lực khẳng định.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang ước tính, sức lan tỏa của dòng vốn đầu tư vào bất động sản có thể mang về ít nhất 10-15% lợi nhuận cho nhiều doanh nghiệp cùng tham gia phát triển.

Ông Quang phân tích, đơn cử đầu tư dự án căn hộ, công ty xây dựng có thể đạt lợi nhuận 15%, gồm nhà thầu chính và thầu phụ. Nhà cung ứng vật liệu, vật tư có thể lãi 10-15%. Ngân hàng cho vay phát triển dự án thông thường ghi nhận lãi suất 10%.

Nhóm ngành dịch vụ hỗ trợ phát triển dự án gồm bán hàng, thiết kế, quản lý, giám sát, vận hành... lợi nhuận trên vốn có thể đạt 25-30% do đặc thù ngành dịch vụ vốn nhẹ hơn các ngành khác. Chủ đầu tư lợi nhuận bình quân trên dưới 15%.

Bất động sản có liên quan, thúc đẩy nhiều ngành nghề khác phát triển.
Bất động sản có liên quan, thúc đẩy nhiều ngành nghề khác phát triển.

Theo ông Quang, nếu nhìn rộng ra, bất động sản có sức ảnh hưởng đa ngành nghề, đa lĩnh vực và tác động sâu rộng đến những thị trường khác: bán lẻ, tiêu dùng, dịch vụ... Sự sôi động của thị trường bất động sản vì vậy có thể cộng hưởng sang những ngành khác. Ngược lại, nếu bất động sản khó khăn, các ngành liên quan cũng gặp trở ngại, khó tăng trưởng tốt.

Thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng chỉ ra, trong 9 tháng đầu năm 2018, 65 doanh nghiệp bất động sản lên sàn đã tạo ra 157.922 tỷ đồng doanh thu thuần, tăng 42% và 22.645 tỷ đồng lãi ròng, tăng 87% so với cùng kỳ năm trước.

Trong đó, 58 doanh nghiệp làm ăn có có lãi, 7 doanh nghiệp báo lỗ, 24 doanh nghiệp bị sụt giảm lợi nhuận. Các công ty thuộc Tập đoàn Vingroup như Vinhomes (VHM), Vincom Retail (VRE) có mức tăng trưởng lợi nhuận áp đảo.

Dòng vốn nào?

Theo quy định của Ngân hàng Nhà nước tại Thông tư số 19/2017/TT-NHNN, trong năm 2018 ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 45% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn, trong đó có bất động sản. Mức trần này sẽ giảm còn 40% kể từ ngày 1/1/2019.

Trên thực tế, tỷ trọng cho vay bất động sản đang chiếm 7,5% tổng dư nợ tín dụng của hệ thống ngân hàng. Tại TP.HCM, tỷ trọng này là 10,8%, cao hơn mức bình quân của cả nước. Điều này tiềm ẩn rủi ro cho cả hệ thống tín dụng và cả doanh nghiệp bất động sản.

Do đó, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu thanh tra, giám sát, tập trung vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, dễ phát sinh sai phạm để kịp thời phát hiện, cảnh báo sớm. Các tổ chức tín dụng cần kiểm soát tốc độ tăng trưởng và chất lượng tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có kinh doanh bất động sản.

Tín dụng chảy mạnh vào bất động sản, gây nhiều rủi ro tiềm ẩn.
Tín dụng chảy mạnh vào bất động sản, gây nhiều rủi ro tiềm ẩn.

Ông Cấn Văn Lực kiến nghị, nên tách các khoản cho vay mua nhà, sửa nhà khỏi tín dụng tiêu dùng và xếp vào cho vay bất động sản kèm theo một số điều kiện. Siết tín dụng bất động sản sẽ không chỉ là tức thời mà là xu hướng trong dài hạn. Cần phát triển các nguồn vốn khác cho thị trường bất động sản thay vì chỉ phụ thuộc vào tín dụng từ ngân hàng.

Chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu cũng cho rằng, cần siết chặt tín dụng đối với thị trường bất động sản dù sẽ có những tác động không mong muốn đến thị trường này. Dù việc siết tín dụng có thể khiến thị trường bất động sản bị co hẹp lại nhưng mức độ ảnh hưởng là không nhiều thậm chí vẫn có thể hỗ trợ hoạt động xử lý nợ xấu của các ngân hàng tích cực hơn.

“Năm 2019, việc Ngân hàng Nhà nước siết tín dụng bất động sản và chứng khoán là rất hợp lý. Các ngân hàng phải cẩn trọng để giúp cho thị trường bất động sản được thanh lọc”, ông Hiếu nói.

Tổng giám đốc một công ty bất động sản tại quận 3, TP.HCM cho rằng, năm 2019 cả người mua nhà lẫn chủ đầu tư sẽ gặp nhiều khó khăn khi tiếp cận vốn ngân hàng do lãi suất tăng cao và nguồn vốn dành cho bất động sản ít hơn.

Việc Ngân hàng Nhà nước siết chặt tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn buộc các ngân hàng co hẹp danh mục dự án bất động sản để tài trợ. Ngoài ra, các doanh nghiệp ngành này cũng đang chuyển hướng sang kênh trái phiếu nhằm huy động vốn cho các dự án sắp tới của mình.

Trong khi đó, ông Nguyễn Quốc Hùng, Vụ trưởng Vụ các ngành kinh tế Ngân hàng Nhà nước cho biết, những dự án bất động sản tốt ngân hàng vẫn khuyến khích cho vay. Tuy nhiên, các ngân hàng ngày càng khôn ngoan, thẩm định rất kỹ lưỡng khi cho vay dự án bất động sản.

“Nhiều ngân hàng ngừng cho vay đất nền, còn những dự án có sổ đỏ, quy hoạch có triển vọng thị trường thì vẫn cho vay chứ không phải như trước đây cho vay cả đền bù giải phóng mặt bằng”, ông Hùng nói.

Năm 2019 cả người mua nhà lẫn chủ đầu tư sẽ gặp nhiều khó khăn khi tiếp cận vốn ngân hàng.
Năm 2019 cả người mua nhà lẫn chủ đầu tư sẽ gặp nhiều khó khăn khi tiếp cận vốn ngân hàng.

Ông Nguyễn Đình Tùng, Tổng giám đốc Ngân hàng OCB thông tin, hiện tại ngân hàng vẫn hỗ trợ vốn cho chủ đầu tư triển khai dự án, nhưng chọn lọc khá kỹ và chỉ ưu tiên cho những dự án có nền tảng đầu tư tốt. Tỷ lệ cho vay lĩnh vực bất động sản tại OCB chỉ chiếm 10% trong tổng dư nợ của ngân hàng bán lẻ. Còn so với tổng tín dụng của toàn hệ thống OCB thì tính ra tỷ lệ này rất nhỏ.

CBRE Việt Nam cho rằng, hiện nhiều ngân hàng tăng lãi suất cho vay bất động sản lên từ 1-2%, theo lộ trình có thể tăng nữa và đây là một trở ngại ảnh hưởng đến bất động sản. Bởi lẽ khi lãi suất tăng thì chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến nhiều kênh đầu tư khác nhau, trong đó có đầu tư bất động sản.

Tuy nhiên, việc thắt chặt tín dụng bất động sản là cần thiết để giảm bớt rủi ro cho tất cả các bên tham gia thị trường. Bởi khi chủ đầu tư dùng đòn bẩy tài chính nhiều, nếu dự án hoặc thị trường có biến động tiêu cực sẽ khó tránh khỏi khủng hoảng, đổ vỡ.

Hồi cuối tháng 10/2018, HoREA đã có kiến nghị Ngân hàng Nhà nước cho phép các ngân hàng tiếp tục được sử dụng tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn tối đa 45% trong năm 2019.

Lý do HoREA đưa ra là, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, tùy theo quy mô diện tích dự án, chủ đầu tư phải có vốn chủ sở hữu 15% hoặc 20% vốn đầu tư, còn lại 80-85% nhu cầu vốn thì chủ yếu dựa vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng. Ngoài ra, việc tìm kiếm nguồn vốn thay thế từ các quỹ đầu tư bất động sản và thị trường chứng khoán vẫn chưa khả quan.

Từ khóa: