Hiểm họa từ việc doanh nghiệp bất động sản ồ ạt phát hành trái phiếu: Quá nhiều rủi ro (bài 2)

Thứ bảy, 27/07/2019 | 08:39 GMT+7

TUYẾT HƯƠNG

Các doanh nghiệp bất động sản đã lách luật, đẩy rủi ro về phía khách hàng khi phát hành trái phiếu mà không có ngân hàng bảo lãnh.

Lãi suất quá cao

Chuyên gia kinh tế Lê Minh Hoàng, Trường Đại học Kinh tế TP.HCM thống kê, lãi suất trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản dao động từ 9-14,5%. Trong khi đó, nhóm ngành ngân hàng phát hành 17.600 tỷ đồng trái phiếu trong nửa đầu năm 2019, với mức lãi suất phổ biến 6,4-7,5%/năm, kỳ hạn thông thường từ 3 năm trở lên, nhiều nhất là 5 năm. 

Hiểm họa từ việc doanh nghiệp bất động sản ồ ạt phát hành trái phiếu: Quá nhiều rủi ro (bài 2)

Còn nhóm doanh nghiệp chứng khoán huy động qua trái phiếu 15.748 tỷ đồng, lãi suất 8%-11,3%/năm, kỳ hạn phổ biến 1-3 năm. Như vậy, với mức lãi suất cao nhất trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp hiện nay là 14,5%/năm, thuộc về các doanh nghiệp bất động sản.

“Sở dĩ bất động sản là nhóm ngành có mức lãi suất cao nhất là do loại trái phiếu này thường có tài sản đảm bảo dưới dạng quyền sử dụng đất hoặc cổ phiếu của chính doanh nghiệp đó”, ông Hoàng nói. 

Tuy nhiên, chuyên gia kinh tế này cũng nhấn mạnh, ngoài những doanh nghiệp có thương hiệu lớn thì không ít công ty phát hành trái phiếu không có tài sản đảm bảo, tài sản đảm bảo là các dự án, tài sản hình thành trong tương lai hoặc cổ phiếu, tức tài sản này phụ thuộc vào thị trường chứng khoán nên có độ biến động rất cao.

Làm phép so sánh, ông Hoàng nói rằng, lãi suất trái phiếu doanh nghiệp bất động sản trở nên hấp dẫn hơn hẳn so với gửi tiết kiệm. Mặt bằng lợi tức kỳ hạn 1-3 năm, cao hơn  từ 1,5-2 lần, so với lãi suất huy động cùng kỳ hạn tại các ngân hàng.

“Huy động với lãi suất trên 14%/năm, vẫn chưa phải là cao và nhiều doanh nghiệp bất động sản sẵn sàng chấp nhận. Bởi vay ngân hàng với lãi suất trung dài hạn hiện nay cũng đã 11-13%/năm, chưa kể các chi phí khác tính ra thì cũng tương đương. Chưa kể, để vay được vốn ngân hàng thường rất khó khăn, phải thẩm định toàn bộ hồ sơ dự án”, ông Hoàng nói.

Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp muốn thúc đẩy nhanh các dự án bất động sản, bởi nếu trì hoãn, chậm tiến độ, có nguy cơ bị thu hồi. Vì vậy, để phát hành trái phiếu thành công, lãi suất phải hấp dẫn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, để thay thế nguồn vốn ngân hàng, các doanh nghiệp có thể thực hiện phát hành cổ phiếu, trái phiếu, huy động vốn từ bên ngoài.

HoREA khuyến nghị các doanh nghiệp bất động sản quan tâm phương thức phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Bởi, trái phiếu doanh nghiệp đang ngày càng thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư do lãi suất cao hơn lãi suất tiền gửi tiết kiệm cùng kỳ hạn, nhất là đối với các doanh nghiệp phát hành trái phiếu có uy tín thương hiệu và có phương án sản xuất, kinh doanh khả thi.

“Tuy nhiên, để phát hành trái phiếu thành công doanh nghiệp bất động sản phải đảm bảo sử dụng đúng mục đích nguồn vốn huy động từ trái phiếu, thực hiện hiệu quả phương án sản xuất, kinh doanh và dự án đầu tư để đảm bảo lợi ích của doanh nghiệp và nhà đầu tư trái phiếu”, ông Châu nói.

Nhiều hệ lụy

Trao đổi với chúng tôi, Chuyên gia tài chính Bùi Quang Tín, Trường Đại học Ngân hàng TP.HCM cho biết, hiện nay các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu đều không có ngân hàng bảo lãnh. Các ngân hàng khá e dè việc bảo lãnh này vì bị tính vào room tín dụng bất động sản.

Trong khi đó, các doanh nghiệp bất động sản lại lập lờ bằng cách nhờ công ty chứng khoán của các ngân hàng đứng ra phát hành. Ở đây, công ty chứng khoán chỉ đóng vai trò môi giới, còn các quyền, nghĩa vụ, sinh lợi hay rủi ro… đều thuộc về nhà đầu tư.

“Vấn đề quan trọng nhất là năng lực thực sự và tính khả thi của dự án mà người ta huy động vốn. Cái khó là dự án bất động sản thường là trong tương lai, rất khó đánh giá hết được tính khả thi và hiệu quả của nó nên người dân mua trái phiếu phải chấp nhận mua rủi ro đó. Còn dưới độ quản lý Nhà nước, cần phải kiểm soát rằng việc phát hành trái phiếu là đúng quy định của pháp luật”, ông Tín nói.

Chuyên gia này cho biết thêm, việc phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản trong thời gian qua sẽ tạo một áp lực đối với mặt bằng lãi suất huy động của các ngân hàng và chắc chắn sẽ có rủi ro cho thị trường bởi những trái phiếu các doanh nghiệp bất động sản phát hành ra chủ yếu là bán cho khách hàng cá nhân.

“Hiện tại nhiều nhà đầu tư mua trái phiếu của các doanh nghiệp này do hấp dẫn bởi lãi suất cao nên đôi khi họ không nắm hết được rủi ro từ trái phiếu này. Chẳng may kinh tế gặp cú sốc nào đấy, mọi thứ khó khăn, doanh nghiệp không trả được nợ thì hệ lụy là nhà đầu tư phải chịu mọi rủi ro”, ông Tín cảnh báo.

Vấn đề quan trọng nhất là năng lực thực sự và tính khả thi của dự án mà người ta huy động vốn khi phát hành trái phiếu.
Vấn đề quan trọng nhất là năng lực thực sự và tính khả thi của dự án mà người ta huy động vốn khi phát hành trái phiếu.

Ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM nhấn mạnh, nhà đầu tư có thể lựa trái phiếu doanh nghiệp như một kênh đầu tư, nhưng lãi suất cao thường đi đôi với rủi ro cao, đặc biệt những kênh có mức sinh lời trên 10% thì độ rủi ro sẽ càng lớn. Do đó, phải lựa chọn các doanh nghiệp có uy tín và được niêm yết minh bạch trên thị trường chứng khoán.

Để tránh rủi ro, khi mua trái phiếu doanh nghiệp cần phải tìm hiểu kỹ trái phiếu đó có được bảo lãnh bởi ngân hàng hay không, có tài sản đảm bảo là bất động sản đúng pháp lý hay không... Trường hợp có bảo lãnh của ngân hàng, thông tin phát hành trái phiếu minh bạch, tài sản bảo đảm được công chứng... thì người mua có thể yên tâm.

 Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nói rằng, khi trái phiếu doanh nghiệp chưa được rao bán trên thị trường cổ phiếu, nếu lúc kẹt tiền muốn bán thì thanh khoản sẽ khó khăn hơn, vì kỳ hạn trái phiếu doanh nghiệp thường phải 2 - 5 năm.

Ngay cả khi trái phiếu doanh nghiệp đó có tài sản thế chấp thì các nhà đầu tư cá nhân cũng khó tự tìm hiểu được việc các tài sản ấy có bị tranh chấp không, tính pháp lý như thế nào, doanh nghiệp đã dùng để vay vốn hay góp vốn với đối tác nào chưa, đã sử dụng cho giao dịch khác chưa... Do đó, nếu ham lãi suất cao mà không tìm hiểu tài sản bảo đảm có an toàn hay không thì nguy cơ rủi ro cao. 

“Trái phiếu của các công ty bất động sản, vẫn bán tốt chủ yếu là do các ngân hàng mua. Doanh nghiệp phát hành trái phiếu không bị giám sát về giải ngân, sử dụng vốn, nên câu hỏi đặt ra là nguồn vốn huy động được, liệu có chắc doanh nghiệp sẽ đầu tư cho dự án hay lại dùng để làm việc khác?”, ông Hiển nói.

Do đó, nếu không kiểm soát chặt thì ngân hàng mua trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản là sự biến tướng từ tín dụng ngân hàng. Vì vậy, cần phải có cơ chế giám sát trong thị trường này, cần có tổ chức đánh giá tín nhiệm độc lập về đơn vị phát hành, cũng như từ đó sẽ phân loại trái phiếu để nhà đầu tư dễ lựa chọn.

Làm như vậy mới nâng được uy tín của các doanh nghiệp, thu hút được nhà đầu tư cả trong lẫn ngoài nước tham gia mua trái phiếu để phát triển thị trường này lành mạnh, tránh sự biến tướng là tín dụng của ngân hàng bơm cho thị trường bất động sản thông qua hình thức trái phiếu doanh nghiệp theo kiểu “sân sau”.

Từ khóa: