Ngân hàng siết chặt vốn vay mua bất động sản cao cấp là cần thiết

Thứ sáu, 19/04/2019 | 12:15 GMT+7

VIÊN VIÊN

Các chủ đầu tư mà sống chủ yếu dựa vào nguồn vốn của ngân hàng sẽ gặp khó, thị trường bất động sản năm 2019 là vô cùng khó khăn.

Xung quanh việc Ngân hàng Nhà nước sẽ tăng hệ số rủi ro vay mua nhà ở cao cấp, hạn chế dòng vốn cho vay tiêu dùng đổ vào kinh doanh bất động sản, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với Chuyên gia kinh tế - Tiến sĩ, Luật sư Bùi Quang Tín–CEO trường Doanh nhân BizLight.

Chuyên gia kinh tế, pháp lý, Tiến sĩ, Luật sư Bùi Trung Tín.
Chuyên gia kinh tế, pháp lý, Tiến sĩ, Luật sư Bùi Trung Tín.

Mở đầu cuộc trò chuyện, ông Tín nói, theo dự thảo lấy ý kiến từ phía ngân hàng Nhà nước sẽ tăng hệ số rủi ro vay mua nhà ở cao cấp, hạn chế dòng vốn cho vay tiêu dùng đổ vào kinh doanh bất động sản, hệ số rủi ro 150% áp dụng cho khoản phải đòi đối với cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống mà dư nợ gốc của một khách hàng có giá trị từ 3 tỉ đồng trở lên. Hệ số này cao gấp ba lần so với quy định trước đây. Điều này cũng đồng nghĩa vốn vay ngân hàng đổ vào mua nhà đất, căn hộ từ 3 tỉ đồng trở lên bị áp hệ số rủi ro cao hơn trước.

Hiện nay, các ngân hàng đã siết tín dụng với bất động sản. Vì sao Ngân hàng Nhà nước lại tăng thêm hệ số rủi ro vay mua nhà ở cao cấp, thưa ông?

Một báo cáo của CBRE Việt Nam năm 2018 cho thấy trong phân khúc bất động sản cao cấp, hạng sang ở TP.HCM, tỉ lệ mua đầu tư chiếm đến 61%, khách hàng mua để ở chỉ chiếm 26%. Việc tăng hệ số rủi ro đối với các khoản vay tiêu dùng, vay mua nhà ở cao cấp trên 3 tỉ đồng nhằm hạn chế dòng vốn cho vay tiêu dùng đổ vào kinh doanh bất động sản, giảm thiểu rủi ro khi thị trường bất động sản có biến động mạnh theo chiều hướng xấu.

Hiện nay vay tín dụng ngân hàng hạn chế rất nhiều. Từ 3 năm trước đã giảm từ 19% xuống 17% vào năm 2018 và hiện nay giảm xuống còn 12-15%. Những ngân hàng nào tốt thì mới được phép cho vay 15%, còn những ngân hàng nào nhỏ thì cấp vốn vay tín dụng chỉ 12%.

Đối với hoạt động cho vay trong thị trường bất động sản sắp tới không chỉ siết về dư nợ cho vay là trên 3 tỷ mà chắc chắn rằng lĩnh vực bất động sản là lĩnh vực mà các ngân hàng sẽ rất thận trọng và hầu như sẽ hạn chế cho vay tối đa vì nó ảnh hưởng đến tỷ lệ an toàn vốn, cụ thể là nó tác động đến tổng tài sản có rủi ro. Thậm chí, đầu năm 2020, hệ số rủi ro bất động sản sẽ tăng lên 200%- 250%.

Trong điều kiện hiện nay, vốn tự có của ngân hàng tăng lên không kịp nên là sẽ ảnh hưởng đến tỷ lệ an toàn vốn. Ngoài ra thì tỷ lệ vốn cho vay ngắn hạn và trung, dài hạn đã siết từ 45% xuống còn 40% và đang có dự thảo lấy ý kiến giảm còn 30 đến 32%. Chính vì lẽ đó nên các ngân hàng hết sức e dè trong vấn đề sử dụng nguồn vốn ngắn hạn vay trung dài hạn và việc cho vay đó liên quan lĩnh vực phi sản xuất như bất động sản, chứng khoán cho nên ngân hàng họ sẽ không mặn mà.

Với chính sách siết chặt cho vay hiện nay của ngân hàng như vậy thì các doanh nghiệp bất động sản sẽ làm gì trong giai đoạn này?

Các doanh nghiệp bất động sản đang chuyển hướng ra các khu vực vùng ven để tìm những dự án tốt được hỗ trợ từ ngân hàng thương mại và đặc biệt là những dự án mà có sự đồng hành của các nhà đầu tư nước ngoài.

Thị trường bất động sản 2019-2020 được dự báo sẽ gặp nhiều khó khăn.
Thị trường bất động sản 2019-2020 được dự báo sẽ gặp nhiều khó khăn.

Ngoài ra thì các dòng vốn từ các ngân hàng đang siết chặt, hỗ trợ phần lớn đến từ chủ đầu tư về thời gian thanh toán, lãi suất ngân hàng. Nhà đầu tư bắt buộc phải cắt bớt lợi nhuận của họ. Thêm vào đó, chủ đầu tư phải chọn các dự án tốt để giúp cho người mua nhà thấy được sản phẩm đó nó có tương lai, có hướng tăng trưởng như Phú Quốc, Vũng Tàu…

Còn ở góc độ người mua nhà, chính sách siết chặt tín dụng ảnh hưởng gì, thưa ông?

Người mua nhà sẽ bị hạn chế tiếp cận nguồn vốn vay. Theo số liệu thống kê trên 85% nguồn vốn vay mua nhà là từ hệ thống ngân hàng. Bây giờ hệ thống ngân hàng siết chặt nguồn vốn, vô hình trung tác động tiêu cực đến người mua nhà. . Bởi vì sự siết chặt vốn từ hệ thống ngân hàng và đặc biệt là từ đầu năm 2020 khi chính sách được đưa vào áp dụng.

Tuy nhiên, việc siết chặt vấn đề giải ngân từ hệ thống ngân hàng là việc làm cần thiết. Bởi vì trước mắt phải giúp cho hệ thống ngân hàng theo chuẩn mực. Kế đến là thận trọng trong vấn đề cho vay những dự án phi sản xuất. Họ phải thận trọng lựa chọn những dự án cho vay tốt những dự án cho vay mà vừa kiếm lợi nhuận, vừa đảm bảo tính an toàn, ít rủi ro. Đặc biệt những dự án xấu, những chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết khách hàng, thì chắc chắn họ rất khó tiếp cận nguồn vốn ngân hàng. 

Từ khóa: