Quỹ đất eo hẹp, khó phát triển nhà ở xã hội

Thứ tư, 20/11/2019 | 08:25 GMT+7

TRÀ GIANG

Luật Nhà ở và Luật Đất đai quy định cơ chế tạo quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, nhưng trên thực tế, việc này chưa được thực thi hiệu quả.

Viện Nghiên cứu Phát triển TP.HCM thực hiện khảo sát mẫu (với đối tượng và địa bàn điều tra chưa phủ đầy đủ) thì đã có đến 81.000 hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu nhà ở xã hội trong giai đoạn 2016-2020. Trong đó, cán bộ công chức là 10.000 căn. Hộ thu nhập nghèo, cận nghèo 39.000 căn. Lao động trong khu công nghiệp 17.000 căn.

Hầu hết các nhóm đối tượng đều có xu hướng chọn phương thức thuê mua nhà ở xã hội chiếm tỷ lệ từ 65% đến 94%. Tuy nhiên, việc phát triển nhà ở xã hội hiện nay đang bế tắc. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, một trong những nguyên nhân khiến nhà ở xã hội eo hẹp nguồn cung là do quỹ đất ít.

Ông Châu nói rằng, Luật Nhà ở và Luật Đất đai đã quy định cơ chế tạo lập quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, nhưng trên thực tế, cơ chế này chưa được thực thi hiệu quả. Trong đó, có bất cập khi sử dụng quỹ đất công để làm nhà ở xã hội.

TP.HCM đang gặp khó trong việc phát triển nhà ở xã hội.
TP.HCM đang gặp khó trong việc phát triển nhà ở xã hội.

Quỹ đất công bao gồm đất nhà xưởng trong khu vực nội thành thuộc diện phải di dời, đất trụ sở cơ quan nhà nước không còn nhu cầu sử dụng, đất nông trường, đất dự trữ…

Các quỹ đất này có thể được sử dụng để lập dự án nhà ở xã hội nếu phù hợp quy hoạch, hoặc bán đấu giá tạo nguồn vốn ngân sách để tạo lập quỹ đất phát triển nhà ở xã hội. Đối với những khu đất ở vị trí đắc địa thì phương thức tốt nhất là đấu giá để có nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước để tạo lập được quỹ đất lớn hơn làm dự án nhà ở xã hội.

Một yêu cầu cơ bản là phải đảm bảo công bằng giữa các đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội. Nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, nên cùng loại căn hộ nhà ở xã hội như nhau tại khu vực nội thành và tại ngoại thành sẽ có giá như nhau.

Nhưng sau 5 năm, người mua được quyền bán lại thì giữa hai căn hộ này có chênh lệch giá hoàn toàn khác nhau. Ví dụ, người được mua nhà tại dự án nhà ở xã hội 157/R8 Tô Hiến Thành, quận 10 (có 107 căn hộ) chắc chắn được lợi rất nhiều so với người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội tại các huyện ngoại thành. Nếu trước đây thực hiện đấu giá quỹ đất công này thì sẽ tạo được quỹ đất lớn hơn để xây được nhiều nhà ở xã hội cho nhiều người được thụ hưởng hơn.  

Thứ hai là bất cập khi sử dụng “quỹ đất 20%” của các dự án nhà ở thương mại dành để làm nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CT.

Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CT quy định chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% (trừ trường hợp Nhà nước thu hồi quỹ đất 20% để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngân sách và trường hợp chủ đầu tư không có nhu cầu tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thì chuyển giao quỹ đất này cho UBND cấp tỉnh nơi có dự án.

Trường hợp dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10 ha thì chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội quy định tại Khoản 1 Điều này.

Hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước tại thời điểm chuyển giao để sử dụng làm nhà ở xã hội, hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước nhằm bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn”.

Thứ ba là bất cập đối với trường hợp dự án nhà ở thương mại từ 10ha trở lên. Trên thực tế, đã có nhiều dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 10ha trở lên, nhưng không thấy dành “quỹ đất 20%” để xây dựng nhà ở xã hội trong khu vực dự án theo quy định của Luật Nhà ở.

Đối với trường hợp dự án nhà ở thương mại dưới 10ha và chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ dự án, thì được Bộ Xây dựng xác nhận là chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ dành 20% quỹ đất kinh doanh làm nhà ở xã hội và chủ đầu tư được đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên phần đất 20% này để kinh doanh.

Ví dụ, Bộ Xây dựng đã có Văn bản số 73/BXD-QLN ngày 31/03/2017 trả lời Công ty TNHH TM-XD Thiên Đức như sau: “Căn cứ các quy định nêu trên và hồ sơ gửi kèm của Công ty Thiên Đức, trường hợp dự án Khu chung cư cao tầng kết hợp thương mại dịch vụ tại lô Y1, có quy mô sử dụng đất là 2,63ha (nhỏ hơn 10 ha) và chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất cho toàn bộ dự án (bao gồm cả quỹ đất 20% dành cho phát triển nhà ở xã hội), như vậy đã hoàn thành nghĩa vụ về nhà ở xã hội theo quy định đối với dự án này”.

Sở dĩ có tình trạng “trái khuấy” này là do Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CT quy định trường hợp chủ đầu tư “chuyển giao quỹ nhà ở” hoặc “nộp bằng tiền” tương đương giá trị quỹ đất 20% thì được “tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước”, có nghĩa là bằng với giá đất khi tính tiền sử dụng đất dự án mà chủ đầu tư đã nộp.

Thực hiện quy định này, thì Nhà nước không được gì và người dân cũng không có thêm nhà ở xã hội để mua, thuê, thuê mua. Bởi lẽ trước đây, khi chưa có quy định về dành “quỹ đất 20%” để làm nhà ở xã hội, thì chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại cũng phải nộp tiền sử dụng đất trên toàn bộ đất dự án thì mới được kinh doanh toàn bộ sản phẩm nhà ở.

Nhu cầu lớn nhưng nguồn cung nhà ở xã hội đang rất hạn hẹp.
Nhu cầu lớn nhưng nguồn cung nhà ở xã hội đang rất hạn hẹp.

Nay, Bộ Xây dựng lại xác nhận “chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất cho toàn bộ dự án (bao gồm cả quỹ đất 20% dành cho phát triển nhà ở xã hội), như vậy đã hoàn thành nghĩa vụ về nhà ở xã hội theo quy định đối với dự án này”.

Trước đây, Khoản 2 Điều 32 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005 đã quy định, đối với những địa phương có nhu cầu về nhà ở xã hội thì căn cứ vào điều kiện cụ thể, UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định yêu cầu chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới trên địa bàn có quy mô sử dụng đất từ 10ha trở lên có trách nhiệm dành 20% diện tích đất xây dựng nhà ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật của các dự án này để xây dựng nhà ở xã hội.

Trường hợp chủ đầu tư bàn giao diện tích đất quy định tại khoản này cho chính quyền địa phương để xây dựng nhà ở xã hội thì được hoàn trả hoặc được trừ vào các nghĩa vụ tài chính mà chủ đầu tư phải nộp vào ngân sách nhà nước các khoản chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật của diện tích đất dành để xây dựng nhà ở xã hội”. Hiệp hội nhận thấy quy định cách tính giá trị “quỹ đất 20%” theo Khoản 2 Điều 32 Nghị định 71/2010/NĐ-CP hợp lý hơn.

Thứ 4, quỹ đất do doanh nghiệp tự tạo lập để làm dự án nhà ở xã hội. Ở đây có 2 loại là quỹ đất do doanh nghiệp tự tạo lập để làm dự án nhà ở xã hội là đất ở và quỹ đất do doanh nghiệp tự tạo lập để làm dự án nhà ở xã hội là đất hỗn hợp, bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, xen cài một phần đất công (đất rạch, bờ đất, đường trong khu vực dự án), nhưng phù hợp với quy hoạch phát triển nhà ở.

Hiện nay đang bị vướng mắc do chưa có quy trình, thủ tục hành chính để giải quyết trường hợp này. Cơ quan chuyên môn của Nhà nước yêu cầu phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thành “đất ở”, mà muốn được công nhận là đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất, trong lúc dự án nhà ở xã hội thuộc diện được miễn nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Luật Nhà ở.

Từ khóa: