Thị trường bất động sản diễn biến ra sao ở cuối năm 2019?

Thứ sáu, 11/10/2019 | 07:06 GMT+7

DUY QUANG

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung có thể sẽ giảm mạnh trong quý IV/2019, sức cầu thị trường có thể tăng nhẹ nhưng sẽ không đáng kể so với quý III.

Vẫn tăng?

Báo cáo thị trường bất động sản quý III/2019 của CBRE Việt Nam cho thấy, nguồn cung chào bán theo số lượng căn có sự cải thiện đáng kể so với hai quý đầu năm. Tuy nhiên số lượng dự án chào bán không cải thiện với chỉ mười dự án được chào bán.

Thị trường ảm đạm nhưng các công ty nghiên cứu thị trường vẫn nói lượng căn hộ để bán tăng trưởng mạnh.
Thị trường ảm đạm nhưng các công ty nghiên cứu thị trường vẫn nói lượng căn hộ để bán tăng trưởng mạnh.

Tổng cộng có 13.072 căn hộ được chào bán, tăng 217% theo quý và 107% theo năm. Tổng nguồn cung trong chín tháng đạt 21.619 căn, giảm 3% theo năm. Hầu hết các dự án được chào bán trong tháng 7 và tháng 9.

Trong tháng 8 do có tháng ”Ngâu” nên không có nhiều hoạt động chào bán và sự kiện giới thiệu sản phẩm. Các dự án mở bán trong quý tiếp tục được thị trường đón nhận tốt với tỷ lệ bán cao, mặc dù giá chào bán một số dự án tăng hơn 10% so với khu vực xung quanh.

Phân khúc trung cấp chiếm tỷ trọng cao nhất với 87% tổng nguồn cung chào bán trong quý 3, theo sau là phân khúc cao cấp với 10%. Hiện nay, mức giá bán căn hộ phổ biến trên thị trường là từ 32-40 triệu đồng/m2, tương đương 2,2-2,8 tỷ đồng/căn hộ 2 phòng ngủ.

Trong quý III/2019, chỉ có một dự án hạng sang được chào bán là The Crest Residence thuộc khu phức hợp Metropole Thủ Thiêm (Thủ Thiêm, quận 2) với 240 căn hộ có mức giá khoảng 5.500 USD/m2. Phân khúc bình dân vẫn chưa có dự án mới sau hai quý liên tiếp.

Tình hình tiêu thụ vẫn tốt tại các phân khúc với hơn 90% sản phẩm chào bán được tiêu thụ. Trong quý III/2019 có 13.386 căn bán được, tăng 191% theo quý và 113% theo năm. Phần lớn số căn hộ bán được ghi nhận tại dự án Vinhomes Grand Park, Quận 9.

Dự án được ấp ủ hơn một năm trước khi tung ra đợt mở bán đầu tiên với số lượng căn kỷ lục trong một lần mở bán là gần 10.000 căn. Nhờ lượng nguồn cung đáng kể từ phân khúc trung cấp, giá trung bình thị trường giữ mức ổn định hơn so với quý trước, 1.852 USD/m2, và tăng 15% so với năm trước.

Giá bán tăng được ghi nhận tại tất cả các dự án chào bán trong quý và các sản phẩm còn lại trên thị trường. Theo khu vực, quận 2 và quận 9 ghi nhận mức tăng giá cao nhất từ 5%-10% theo năm.

Trong khi đó, Công ty DKRA Việt Nam lại cho rằng, ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới và lượng tiêu thụ dự án mới tăng đột biến. Khảo sát của DKRA Việt Nam cho thấy, chỉ từ 8 dự án được chào bán ra thị trường trong quý III/2019 đã cung cấp đến 13.853 căn hộ, bao gồm 4 dự án mới và 4 dự án trước đó triển khai giai đoạn tiếp theo, tăng gấp 5.4 lần so với quý II và tăng đến 71% nguồn cung mới của cùng kỳ năm 2018.

Lượng tiêu thụ nguồn cung mới tích cực, đạt khoảng 96% (13.336 căn), tăng 6,5 lần so với quý II và tăng 2,1 lần cùng kỳ năm 2018. Nguồn cung và lượng tiêu thụ mới trong quý tăng mạnh, tuy nhiên riêng một dự án ở quận 9 đã chiếm khoảng 84% nguồn cung mới toàn thị trường.

Phân khúc hạng B chiếm tỷ trọng rất lớn trong cơ cấu nguồn cung mới (89%) và chủ yếu tập trung ở khu Đông, khu vực này cũng đồng thời dẫn đầu thị trường về tình hình tiêu thụ trong quý. Giao dịch thứ cấp có dấu hiệu giảm nhẹ so với quý trước, giá bán trong kỳ không có nhiều biến động.

Theo JLL Việt Nam, mức giá sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt 2.067 USD/m2, tăng 23,8% theo năm.
Theo JLL Việt Nam, mức giá sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt 2.067 USD/m2, tăng 23,8% theo năm.

Còn báo cáo của JLL Việt Nam cho rằng, lượng căn hộ bán đạt 17.248 căn trong quý III/2019, đến từ 14 dự án. Dự án quy mô lớn Vinhomes Grand Park chiếm tới 60% lượng bán cả quý. Dự án phân khúc trung cấp này đã bắt đầu tiền mở bán từ cuối năm 2017 và thu hút tốt người mua nhờ chiến lược bán hàng hiệu quả .

 Kết quả là hơn 10.000 căn được bán hết khi dự án này được chính thức ký hợp đồng mua bán trong quý III. Các dự án phân khúc trung cấp với giá giao dịch từ 1.200-1.700 USD/m2 thu hút nhiều người mua nhất.

JLL Việt Nam nhận định, nhu cầu cho căn hộ phân kh úc cao cấp đang chậm lại, trong khi người mua đầu tư bắt đầu chuyển dịch xu hướng đầu tư từ căn hộ cao cấp sang nhà phố, biệt thự để đạt tỷ suất sinh lợi cao hơn với cùng một lượng vốn đầu tư tương đương.

Mức giá sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt 2.067 USD/m2, tăng 23,8% theo năm. Phân khúc giá cao đạt ngưỡng giá mới, ở mức 5.320 USD/m2, tăng 64,9% theo năm. Hiện tượng tăng giá này được giải thích chủ yếu bởi sự khan hiếm nguồn cung mới.

Giá bán sơ cấp tính trên mỗi dự án tăng trung bình ở mức 20,6% theo năm, chủ yếu dẫn dắt bởi phân khúc giá cao. Sự thay đổi mắt xích ở các dự án cao cấp là 34,7% theo năm và 16% theo năm ở dự án bình dân và trung cấp.

Sẽ đón nhận nguồn cung mới

JLL Việt Nam nhận định, dự kiến khoảng 6.000 căn hộ sẽ mở bán chính thức trong quý IV/2019, giúp tổng lượng mở bán của năm 2019 đạt hơn 31.000 căn. Do chính sách ngày càng của Chính phủ liên quan đến quy trình phê duyệt đất đai và giấy phép xây dựng ngày càng thắt chặt, nguồn cung tương lai trong năm 2020 sẽ biến động khá mạnh, dao động khoảng 40.000-50.000 căn.

Nhu cầu và mức tăng giá phần lớn sẽ theo chiều hướng tích cực ở các dự án bình dân và trung cấp. Trong khi đó, dự án giá cao cấp và bình dân sẽ chứng kiến sự tiếp tục sụt gảm trong nguồn cầu, đặc biệt ở nhu cầu mua đầu tư. Lý do chính là hiệu suất cho thuê và triển vọng thu lợi nhuận chênh lệch bán lại có vẻ kém hấp dẫn hơn trong tình hình giá bán đạt mức cao mới được ghi nhận.

Còn CBRE Việt Nam dự báo, trong quý cuối năm 2019 và năm 2020, thị trường kỳ vọng sẽ có thêm khoảng 42.000 căn hộ với các dự án mới chủ yếu từ các quận ven TP.HCM. Cụ thể, khu vực phía Tây với các dự án như AIO City, Akari City và D-Homme. Phía Nam với các giai đoạn tiếp theo của Eco Green Saigon, Sunshine City Saigon và dự án mới là Sunshine Diamond River và Lovera Vista.

Những tháng cuối năm, thị trường bất động sản có tươi sáng?
Những tháng cuối năm, thị trường bất động sản có tươi sáng?

Với lượng nguồn cung mới, giá sơ cấp dự kiến sẽ tăng nhẹ so với quý III và năm 2019. Phân khúc hạng sang sẽ duy trì tốc độ tăng giá 10% theo năm do khan hiếm nguồn cung. Phân khúc cao cấp và trung cấp sẽ tăng chậm hơn do có thêm nguồn cung mới và năm 2019 đã thiết lập mặt bằng giá mới. Mức tăng giá tại hai phân khúc này lần lượt là 6% và 5% theo năm. Phân khúc bình dân duy trì mức tăng giá 3% theo năm.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho biết: “Thị trường căn hộ đang có những thay đổi đáng kể từ năm bản lề 2015, điều này rất cần thiết để tạo lập một thị trường phát triển bền vững. Năm 2019 với tác động của các chính sách về thị trường bất động sản và thị trường tín dụng đã giúp hạn chế nguồn cung không đủ tiêu chuẩn và tạo điều kiện cho lượng hàng tồn kho được tiêu thụ”.

Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho biết thêm, dù không có các sự kiện chào bán rầm rộ, các chủ đầu tư vẫn có các sự kiện thu hút như triển lãm bất động sản, sự kiện giới thiệu phát triển khu đô thị, lễ cất nóc các dự án đang thực hiện…

Thời gian này cũng được chủ đầu tư tận dụng điều chỉnh chiến lược kinh doanh và kế hoạch phát triển quỹ đất và sản phẩm. Với các hoạt động tích cực từ các chủ đầu tư, thị trường được kỳ vọng sẽ sôi động hơn trong các quý tiếp theo.

Ngoài ra, các vấn đề về hạ tầng như ngập lụt, kẹt xe, ô nhiễm môi trường ngày càng ảnh hưởng nghiêm trọng tới điều kiện sống của dân cư tại các thành phố lớn. Vì vậy, các khu đô thị nằm xa trung tâm tại phía Đông và phía Tây với đầy đủ tiện ích và kết nối tốt đã được thị trường đón nhận tích cực.

Trong khi đó, DKRA Việt Nam lại dự báo ngược lại. Cụ thể, ở phân khúc căn hộ, nguồn cung có thể sẽ giảm mạnh trong quý IV/2019, sức cầu thị trường có thể tăng nhẹ nhưng sẽ không đáng kể so với quý III. Khu Đông và khu Nam vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung. Căn hộ hạng A và hạng B tiếp tục dẫn dắt thị trường, nguồn cung căn hộ hạng C khan hiếm khi chưa có nhiều dự án mới.

Từ khóa: