Thị trường bất động sản khốn khó: Siết trái phiếu doanh nghiệp (bài 3)

Thứ năm, 19/12/2019 | 06:59 GMT+7

TRÀ GIANG

Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các ngân hàng rà soát quy định, đảm bảo ban hành đầy đủ theo đúng pháp luật liên quan đến việc mua trái phiếu doanh nghiệp.

Ồ ạt phát hành

Bị siết tín dụng, nhiều doanh nghiệp bất động sản phải đẩy mạnh huy động vốn qua kênh trái phiếu doanh nghiệp với mức lãi suất rất cao, phổ biến trên 10-12%/năm. Trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản thường có tài sản bảo đảm dưới dạng quyền sử dụng đất.

Hiện nay, lãi suất trái phiếu cao nhất thuộc về Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) lên tới 14,45%/năm.
Hiện nay, lãi suất trái phiếu cao nhất thuộc về Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) lên tới 14,45%/năm.

Hiện nay, lãi suất trái phiếu cao nhất thuộc về Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) lên tới 14,45%/năm cho 200 tỷ đồng được phát hành vào ngày 8/4. Đợt phát hành ngày 4/6, PDR phát hành 99 tỷ đồng trái phiếu với lãi suất thấp hơn nhưng cũng lên tới 12%/năm.

Từ nay đến cuối năm, PDR còn 2 đợt phát hành nữa với tổng giá trị lên 700 tỷ đồng, gồm 550 tỷ đồng kỳ hạn 5 năm với lãi suất 10,5%/năm trong năm đầu tiên và các năm tiếp theo được tính bằng lãi suất tiền gửi kỳ hạn 24 tháng tại Ngân hàng Quân đội (MB) cộng với 3,5% và 150 tỷ đồng với lãi suất 14%/năm, kỳ hạn 1 năm. Mục đích của tất cả các đợt phát hành này đều dùng tài trợ dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội, tỉnh Bình Định.

Điều đáng nói, các chủ nợ trong 2 đợt phát hành vừa qua của PDR đều đến từ công ty chứng khoán, bảo hiểm. Cụ thể là Công ty Cổ phần Chứng khoán Thành Công, Công ty Cổ phần Chứng khoán Hải Phòng, Tổng Công ty Cổ phần Bảo hiểm Bảo Long, Công ty Cổ phần Thương mại Dịch vụ Tư vấn Đầu tư Sài Gòn 3, Vietnam Debt Fund SPC và 2 nhà đầu tư cá nhân.

Trong đợt phát hành 200 tỷ đồng trái phiếu vào ngày 18/3 của Công ty Cổ phần Đầu tư Văn Phú Invest (VPI), kỳ hạn 2 năm và lãi suất 9,7% được Công ty TNHH Chứng khoán Vietcombank (VCBS) và Tổng Công ty Cổ phần Bảo hiểm VietinBank ôm trọn.

Ngoài các quỹ đầu tư, công ty chứng khoán, công ty bảo hiểm mua trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản nhiều ngân hàng cũng tham gia hoạt động này. Đợt phát hành trái phiếu 650 tỷ đồng, kỳ hạn 10 năm với lãi suất 10% vào 12/6 của Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Vịnh Nha Trang, nhà đầu tư duy nhất là Ngân hàng Hàng Hải Việt Nam (MSB).

Ngân hàng Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) đã mua toàn bộ trái phiếu với tổng mệnh giá 925 tỷ đồng do Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Du Lịch Hoàng Trường phát hành với kỳ hạn 5 năm và lãi suất 9,5%/năm.

Hồi cuối tháng 3, Tập đoàn Vingroup (VIC) cũng công bố phát hành 1.000 tỷ đồng trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, không được bảo đảm bằng tài sản và không phải là nợ thứ cấp. Thời hạn trái phiếu 2 năm, lãi suất năm đầu tiên 10%.

Tập đoàn Novaland cũng có quyết định phát hành 1.500 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp. Novaland sẽ sử dụng tài sản của doanh nghiệp và bên thứ ba là quyền tài sản của Công ty Cổ phần Phát triển Đất Việt phát sinh từ dự án chung cư 100 Cô Giang, quận 1, TP.HCM để đảm bảo cho các nghĩa vụ của công ty liên quan đến trái phiếu.

Một doanh nghiệp khác là Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín-TTC Land (SCR) cũng phát hành riêng lẻ tối đa 470 tỷ đồng trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, có bảo lãnh với kỳ hạn 3 năm. Số tiền thu được từ đợt phát hành trái phiếu sẽ dùng để tăng quy mô hoạt động tài chính, thực hiện đầu tư vào các chương trình, dự án của công ty.

Sunshine Group cũng từng thông báo phát hành 100 triệu trái phiếu, mệnh giá 100.000 đồng/trái phiếu.
Sunshine Group cũng từng thông báo phát hành 100 triệu trái phiếu, mệnh giá 100.000 đồng/trái phiếu.

Công ty Cổ phần Cơ Điện lạnh (REE) cũng phát hành 2.320 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 10 năm. Số tiền thu được để phát triển các dự án bất động sản văn phòng cho thuê trên quỹ đất hiện hữu ở TP.HCM và dùng cho việc thanh toán tiền sử dụng đất, mua đất, phát triển thêm quỹ đất. Tài sản đảm bảo là 60,47% cổ phần trong Công ty Thủy điện Thác Bà và 25,76% cổ phần trong Thủy điện Sông Ba Hạ.

Tương tự, Sunshine Group cũng từng thông báo phát hành 100 triệu trái phiếu, mệnh giá 100.000 đồng/trái phiếu, tương đương tổng giá trị 10.000 tỷ đồng. Đây là loại trái phiếu có kỳ hạn 3 năm không được chuyển đổi, không kèm chứng quyền, không có tài sản đảm bảo và không có bảo lãnh thanh toán.

10.000 tỷ đồng thu được trái phiếu này sẽ tăng quy mô vốn hoạt động và thực hiện các chương trình, dự án đầu tư của Sunshine Group. Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh và các nguồn thu khác sẽ được dùng thanh toán lãi trái phiếu và trái phiếu.

Phát hành cho ai?

Theo tính toán của Công ty Cổ phần Chứng khoán SSI ước tính trong 8 tháng, tổng lượng chào bán là 129.016 tỷ đồng và lượng phát hành là 117.142 tỷ đồng, tỷ lệ phát hành thành công toàn thị trường là 90,8%, quy mô thị trường tăng mạnh lên mức khoảng 10,2% GDP.

Chủ thể phát hành lớn nhất vẫn là các ngân hàng thương mại với tổng giá trị phát hành là 56.060 tỷ đồng (chiếm 47,9%). Tiếp đó là các doanh nghiệp bất động sản phát hành 36.946 tỷ đồng (chiếm 31,5%). Các doanh nghiệp phát triển hạ tầng phát hành 9.207 tỷ đồng (chiếm 7,9%). Các định chế tài chính phi ngân hàng phát hành 4.423 tỷ đồng (chiếm 3,8%), còn lại là các doanh nghiệp khác.

Các doanh nghiệp phát triển hạ tầng cũng là nhóm chào bán khá thành công trong đó riêng Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật Tp.HCM (CII) phát hành 3.611 tỷ đồng, chiếm 39% lượng phát hành của cả nhóm này.

Tính bình quân gia quyền theo giá trị phát hành trong 8 tháng đầu năm 2019, lãi suất trái phiếu trung bình là 8,3%/năm và kỳ hạn trái phiếu bình quân là 3,4 năm. Có tới 62,7% trái phiếu phát hành là lãi suất cố định, còn lại là lãi suất thả nổi. Tuy nhiên, nếu loại trừ trái phiếu ngân hàng thì cơ cấu này có sự đảo ngược với 66% là thả nổi và 34% là cố định.

Hầu hết trái phiếu ngân hàng có lãi suất cố định và trả lãi hàng năm. Kỳ hạn bình quân cao nhất thuộc về nhóm phát triển hạ tầng (4,4 năm) với điển hình là 1.150 tỷ đồng trái phiếu 10 năm của CII và 1.100 tỷ đồng trái phiếu 7 năm của Vietraximex. Ngược lại, trái phiếu của các công ty chứng khoán hầu hết có kỳ hạn ngắn từ 1-2 năm khiến kỳ hạn bình quân của nhóm định chế tài chính là ngắn nhất (1,8 năm).

Trong 8 tháng đầu năm 2019, bất động sản là lĩnh vực có các doanh nghiệp tham gia chào bán trái phiếu doanh nghiệp đông đảo nhất với 44 doanh nghiệp. Tổng lượng chào bán là 47.804 tỷ đồng nhưng chỉ có 36.946 tỷ đồng được phát hành, dư bán 10.858 tỷ đồng.

MBBank đang nắm gần 4.000 tỷ đồng trái phiếu của các doanh nghiệp.
MBBank đang nắm gần 4.000 tỷ đồng trái phiếu của các doanh nghiệp.

Lãi suất trái phiếu bình quân của tất cả các trái phiếu bất động sản phát hành 8 tháng đầu năm 2019 là 10,01%/năm. Chỉ có 4 doanh nghiệp huy động được trái phiếu có lãi suất từ 8% trở xuống, nếu loại trừ các khoản này, lãi suất huy động bình quân tăng lên 10,3%/năm.

Các ngân hàng thương mại đã mua vào 10.210 trái phiếu, tương đương 8,8% tổng lượng phát hành trong đó chủ yếu là mua các trái phiếu bất động sản và phát triển hạ tầng. Thống kê của SSI cho biết, theo báo cáo tài chính bán niên 2019 của 18 ngân hàng thương mại niêm yết, trong 6 tháng đầu năm, lượng trái phiếu của các tổ chức tín dụng mà các ngân hàng thương mại nắm giữ tăng thêm tới 56.400 tỷ đồng, con số khá tương đồng với lượng trái phiếu các ngân hàng thương mại đã phát hành. 

Với mức lãi suất trung bình chỉ 6,72%/năm, tức là chỉ tương đương lãi suất huy động của các ngân hàng thương mại lớn - nhóm có lãi suất huy động thấp nhất thì trái phiếu của các ngân hàng thương mại hầu hết không hấp dẫn với các nhà đầu tư thông thường. 

Thêm vào đó, đối tượng mua chủ yếu là các công ty chứng khoán nên rất có thể các ngân hàng thương mại đã sở hữu chéo các trái phiếu của nhau, mục đích là để gia tăng nguồn huy động và nâng cao tỷ trọng vốn trung và dài hạn, đối phó với yêu cầu giảm tỷ trọng vốn ngắn hạn cho vay trung vào dài hạn của Ngân hàng Nhà nước.

Trong tổng số 36.876 tỷ đồng trái phiếu bất động sản được phát hành, có 7.410 tỷ đồng (20,1%) được mua bởi các ngân hàng thương mại, 3.250 tỷ đồng (8,8%) được mua bởi các công ty chứng khoán và 22.664 tỷ đồng (61,5%) chỉ có thông tin chung chung là do nhà đầu tư trong nước mua.

Cụ thể, có 9 ngân hàng thương mại đã mua vào 11.160 tỷ đồng, chiếm 9,6% lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong 8 tháng đầu năm 2019 trong đó mua nhiều nhất là MBBank (3.770 tỷ đồng) rồi đến PVCombank (1.900 tỷ đồng), Techcombank (1.510 tỷ đồng), MSB (1.150 tỷ đồng)...

Phải rà soát lại

Theo Ngân hàng Nhà nước, hoạt động đầu tư trái phiếu doanh nghiệp của các ngân hàng thương mại còn tiềm ẩn rủi ro, khi một số ngân hàng có số dư đầu tư trái phiếu doanh nghiệp chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tài sản và tiếp tục tăng nhanh.

Đặc biệt, số dư đầu tư trái phiếu vào lĩnh vực xây dựng, bất động sản lớn khi thị trường bất động sản chưa phục hồi vững chắc, hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp vẫn còn nhiều khó khăn. Ngoài ra, một số ngân hàng tiếp tục đầu tư trái phiếu với mục đích cơ cấu lại nợ của tổ chức phát hành trong năm 2019.

Để đảm bảo an toàn trong hoạt động ngân hàng, hạn chế rủi ro trong hoạt động mua trái phiếu doanh nghiệp, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các các ngân hàng thương mại phải rà soát các quy định nội bộ, đảm bảo ban hành đầy đủ theo đúng quy định của pháp luật, các quy định nội bộ liên quan đến hoạt động mua trái phiếu doanh nghiệp.

Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các ngân hàng rà soát lại việc mua trái phiếu doanh nghiệp.
Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các ngân hàng rà soát lại việc mua trái phiếu doanh nghiệp.

Cụ thể, các ngân hàng phải rà soát quy định về quy trình, thủ tục thẩm định, phê duyệt và quyết định mua trái phiếu doanh nghiệp, nguyên tắc, chỉ tiêu đánh giá, xác định mức độ rủi ro mua trái phiếu… phù hợp với đặc điểm kinh doanh của ngân hàng và theo đúng quy định tại Thông tư 22/2016/TT-NHNN quy định việc tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài mua trái phiếu doanh nghiệp và các quy định của pháp luật về giới hạn, hạn chế đảm bảo an toàn…

Ngân hàng Nhà nước cũng nêu rõ các ngân hàng thương mại không được mua trái phiếu doanh nghiệp. Trong đó có mục đích để cơ cấu lại các khoản nợ của doanh nghiệp phát hành. Các ngân hàng phải kiểm soát chặt chẽ hoạt động đầu tư trái phiếu có mục đích đầu tư vào các chương trình, dự án thuộc lĩnh vực kinh doanh bất động sản hoặc tăng quy mô vốn của tổ chức phát hành hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản để hạn chế rủi ro.

Đồng thời, các ngân hàng thương mại phải tăng cường kiểm tra, giám sát sau cho vay. Trong đó, đặc biệt là giám sát việc sử dụng vốn đúng mục đích, thường xuyên theo dõi, đánh giá để xác định sớm các dấu hiệu bất thường về khả năng thực hiện các nghĩa vụ trả nợ của doanh nghiệp. Kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật, quy định nội bộ trong hoạt động cấp tín dụng.

Các ngân hàng thương mại tăng cường kiểm soát hoạt động đầu tư trái phiếu doanh nghiệp. Tích cực triển khai các biện pháp kiểm soát nợ nhằm hạn chế nợ xấu phát sinh. Nâng cao năng lực đánh giá, thẩm định và hiệu quả quản trị rủi ro tín dụng, nâng cao hiệu quả kiểm soát, kiểm toán nội bộ.

Bên cạnh đó, tập trung rà soát việc đầu tư trái phiếu đối với các doanh nghiệp có số dư lớn, nhất là các doanh nghiệp có quan hệ tín dụng với nhiều tổ chức tín dụng, doanh nghiệp khác, đảm bảo tuân thủ đúng quy định về các giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động ngân hàng, quy định về giới hạn cấp tín dụng đối với một khách hàng, một khách hàng và người có liên quan.

Ngân hàng Nhà nước nhấn mạnh, sẽ xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm quy định của pháp luật liên quan đến hoạt động đầu tư trái phiếu doanh nghiệp.

Thị trường bất động sản khốn khó: Bất động sản nghỉ dưỡng sẽ lao đao (bài 4)

Tình trạng vỡ cam kết lợi nhuận của condotel cho thấy hiệu ứng domino có thể xảy ra, làm tê liệt phân khúc bất động sản du lịch kiểu mới.

Từ khóa: