Thị trường bất động sản lao đao vì bị siết tín dụng

Thứ tư, 09/10/2019 | 07:59 GMT+7

DUY QUANG

Ngân hàng siết dòng vốn cho vay đã khiến hàng loạt dự án rơi vào cảnh “chết lâm sàng”, dự án trễ tiến độ bàn giao nhà cho khách hàng.

Trễ tiến độ

Chính sách thắt chặt tín dụng vào bất động sản đang được áp dụng. Từ đầu năm 2019, các ngân hàng đã giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ 45% xuống 40%. Hệ số rủi ro với hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản cũng nâng từ 150% lên 200%. Điều này khiến hàng loạt doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn.

Trễ hạn bàn giao, hàng chục khách hàng mua căn hộ tại dự án Park Vista trên đường Nguyễn Hữu Thọ, xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè căng băng rôn đòi nhà.
Trễ hạn bàn giao, hàng chục khách hàng mua căn hộ tại dự án Park Vista trên đường Nguyễn Hữu Thọ, xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè căng băng rôn đòi nhà.

Điển hình, hàng chục khách hàng mua căn hộ tại dự án Park Vista trên đường Nguyễn Hữu Thọ, xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè do Công ty TNHH Dịch vụ Thương mại Sản Xuất Xây dựng Đông Mê Kông làm chủ đầu tư vừa kéo lên công trường dự án căng băng rôn đòi nhà. Nguyên nhân, chủ đầu tư đã trễ hẹn bàn giao nhà cho khách hàng.

Ngay sau đó, UBND TPHCM đã có văn bản gửi Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên Môi trường, UBND huyện Nhà Bè và các đơn vị liên quan yêu cầu tổ chức kiểm tra dự án Park Vista. Đây là dự án thuộc phân khu 11B, đường Nguyễn Hữu Thọ, xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè do Công ty TNHH Dịch vụ Thương mại Sản Xuất Xây dựng Đông Mê Kông làm chủ đầu tư.

Hàng trăm khách hàng đã mua căn hộ tại dự án Park Vista cho biết, năm 2016, họ ký hợp đồng với Công ty Đông Mê Kông mua căn hộ dự án. Theo hợp đồng, chủ đầu tư sẽ bàn giao nhà cho khách hàng vào quý II năm 2018, chận nhất quý I năm 2019. Dự án được xây dựng trên khu đất 1,27ha, gồm 4 block cao từ 21-28 tầng với 1.300 căn hộ. Trong đó giai đoạn 1 của dự án gồm 680 căn thuộc Block E, F. Tuy nhiên, hiện tại dự án mới xây thô tới tầng 12 rồi ngưng thi công, dù đến nay đã trễ hẹn bàn giao nhà gần 1 năm.

Một khách hàng mua căn hộ dự án cho biết, đã nhiều lần khiếu nại chủ đầu tư nhưng chỉ nhận những lời hứa. Chủ đầu tư mong khách hàng thông cảm vì công ty gặp khó khăn, trong khi thị trường bất động sản bị siết dòng tiền, dẫn đến dự án bị chậm tiến độ so với kế hoạch.

Tài liệu của của chúng tôi cho thấy, dự án Park Vista được Công ty Đông Mê Kông liên kết hợp tác với đơn vị phát triển dự án là Công ty Anpha Land (thành viên Tập đoàn Anpha Holdings) và nhà thầu xây dựng là Công ty Cổ phần đầu tư Thương mại Xây dựng An Đức.

Theo hợp đồng, Công ty Anpha Land chịu trách nhiệm bán hàng và thu xếp nguồn lực với ngân hàng để tạo nguồn vốn phát triển dự án. Công ty An Đức phụ trách phần xây dựng. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện dự án có dấu hiệu cho thấy Công ty Anpha Land không đáp ứng được yêu cầu năng lực tài chính, nhà thầu cũng có dấu hiệu không đủ nhân lực đáp ứng tiến độ, dẫn đến công trình bị chậm.

Lý giải nguyên nhân khiến dự án Park Vista chậm tiến độ, ông Trần Mạnh Thắng, Giám đốc Công ty Đông Mê Kông cho biết, trong bối cảnh dòng tiền đầu tư cho bất động sản bị siết chặt trong thời gian qua, công ty không tránh khỏi khó khăn.

  Dự án Park Vista phải bàn giao nhà chậm nhất là vào quý I năm 2019 nhưng hiện nay mới xây tới tầng 12.

Dự án Park Vista phải bàn giao nhà chậm nhất là vào quý I năm 2019 nhưng hiện nay mới xây tới tầng 12.

Tương tự, dự án Kenton Residence (tên gọi trước đây) hay hiện tại là Kenton Node nằm trên mặt tiền đường Nguyễn Hữu Thọ, huyện Nhà Bè, TPHCM. Dự án có tổng diện tích 9,1ha, với 3 phân khu Plaza, Sky Villa và Residences với 9 block với 1.640 căn hộ.

Dự án manh nha ý tưởng từ năm 2002 nhưng 7 năm sau thì Kenton Residences mới chính thức được chủ đầu tư là Công ty TNHH Xây dựng Sản xuất Thương mại Tài Nguyên mở bán. Tổng vốn đầu tư cho dự án này vào thời điểm đó là 300 triệu USD, được dự kiến hoàn thành vào năm 2011. Thế nhưng vài năm sau đó, dự án rơi vào cảnh trùm mền.

Khi thị trường bất động sản hồi phục trở lại, những dự án cùng chung số phận như Kenton tại khu vực Nam Sài Gòn trước đây đã được hoàn thiện và đi vào hoạt động trong khi đó dự án Kenton vẫn nằm bất động.

Mãi đến giữa năm 2017, dự án Kenton Residences lại khởi động và chính thức sống dậy với tên gọi mới Kenton Node. Với sự hậu thuẫn từ BIDV và MSB, dự án Kenton Node có thêm 1.060 tỷ đồng để tiếp tục triển khai. Tuy nhiên, vào giữa năm 2018, dự án lại một lần nữa nằm bất động giữa dòng xe cộ tấp nập trên đường Nguyễn Hữu Thọ, huyện Nhà Bè. Có mặt tại công trường dự án Kenton Node, chúng tôi không thấy bất cứ công nhân nào đang làm việc.

Còn dự án CT Plaza Nguyên Hồng (số 18 Nguyên Hồng, phường 1, quận Gò Vấp) do Công ty Cổ phần Nguyên Hồng làm chủ đầu tư dự kiến cung ứng khoảng 280 căn hộ có diện tích 55-76m2 và 18 căn shophouse có diện tích khoảng từ 220-470m2. Năm 2017, dự án được quảng cáo rầm rộ nên đã thu hút nhiều khách hàng đặt mua. Theo hợp đồng, chủ đầu tư sẽ bàn giao nhà vào quý IV năm 2019, nhưng hiện tại dự án chỉ mới thi công được phần móng và đang có dấu hiệu đứng hình.

Dự án CT Home Bình Thạnh (số 471 Nơ Trang Long, phường 13, quận Bình Thạnh) do Công ty Cổ phần Xây dựng và Trang trí Nội thất Cát Tường làm chủ đầu tư có tổng diện tích đất khoảng 920,7m2 gồm một block cao 11 tầng với 60 căn hộ thương mại, officetel, nhà cho thuê. Dự án được giới thiệu ra thị trường từ khoảng cuối năm 2018, dự kiến hoàn thành sau một năm xây dựng nhưng đến nay, vẫn chỉ là khu đất trống.

Liệu cơm gắp mắm

Thống kê của Sở Xây dựng TPHCM cho thấy, TP.HCM đang có đến 170 dự án đã được UBND TPHCM chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc công nhận chủ đầu tư nhưng bị ách tắc thủ tục công nhận chủ đầu tư và phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, trong đó có 44 dự án đã có quyền sử dụng đất. 

Nguyên nhân là theo quy định trong thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại bằng hình thức chỉ định đầu tư, dự án phải có đất ở 100% nhưng thực tế, có đến 74,1% dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp (đất ở, đất nông nghiệp, đất kênh rạch). Hiện tại, Sở Xây dựng đã kiến nghị UBND TPHCM báo cáo Thủ tướng Chính phủ tháo gỡ khó khăn này cho doanh nghiệp.

Trong khi đó, trao đổi với chúng tôi, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng, thị trường bất động sản TPHCM đang vào giai đoạn vô cùng khó khăn do giao dịch ảm đạm, thủ tục pháp lý ách tắc, ngân hàng siết nguồn tín dụng. Hàng loạt dự án bất động sản rơi vào bế tắc, có dấu hiệu “chết lâm sàng”.

Dự án Kenton Residence “chết lâm sàng” lần thứ 2.
Dự án Kenton Residence “chết lâm sàng” lần thứ 2.

Ông Châu khuyến nghị doanh nghiệp bất động sản cần phải đảm bảo chỉ tiêu lợi nhuận, doanh thu, chuẩn bị được quỹ đất dự án, chất lượng công trình, tiến độ thực hiện dự án, tính minh bạch trong quản trị doanh nghiệp... để đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng. Các doanh nghiệp cần chuẩn bị sẵn sàng các nguồn vốn khác thay thế do ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng.

Đồng thời, các doanh nghiệp luôn luôn đặt lợi ích của khách hàng lên trên hết, giữ chữ tín, đảm bảo chất lượng công trình, tiến độ thi công, bàn giao nhà, xây dựng căn hộ thông minh, tòa nhà thông minh, hình thành không gian sống xanh, thân thiện môi trường. Coi trọng công tác hậu mãi chăm sóc khách hàng, để có thể huy động được nguồn vốn ứng trước của khách hàng theo đúng quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản (được huy động đến 70% giá trị hợp đồng nếu chưa bàn giao nhà, được huy động đến 95% giá trị hợp đồng nếu đã bàn giao nhà).

Còn ông Trần Đình Cường, Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM cho biết, Ngân hàng Nhà nước đã đặt vấn đề thận trọng trong cho vay ở các lĩnh vực rủi ro như dự án BOT, lĩnh vực xây dựng bất động sản từ 2 - 3 năm. Ngân hàng Nhà nước cũng chuyển sang phương pháp quản lý qua các chỉ tiêu gián tiếp chứ không như trước đây là đưa ra chỉ tiêu cụ thể gồm tổng dư nợ cho vay bất động sản 15%, cho vay chứng khoán 30%...

“Để điều chỉnh phù hợp với quy định, các ngân hàng có thể điều chỉnh tăng lãi suất huy động tiền gửi trung, dài hạn để thu hút dòng vốn ở phân khúc này. Những chính sách điều tiết vốn từ Ngân hàng Nhà nước có tác động từ từ, đủ thời gian để các bên liên quan điều chỉnh nên tác động của nó không phải là ngay tức thì. Đây cũng là cách quản trị phù hợp theo chuẩn quốc tế và các doanh nghiệp cũng phải tự điều chỉnh mình, có mô hình sử dụng vốn phù hợp hơn”, ông Cường nói.

Từ khóa: